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槟岛最理想替代区明日之星峇都交湾

在人口逐年增加、商业活动持续发展下,土地开发濒临饱和的槟岛唯有开发山坡和填海增加土地供应,但其实槟城“土地储备”优渥,在对岸佔地6717英亩的峇都交湾,被指是舒缓槟岛“削山填海”,最理想的替代区域。峇都交湾在未来10年的发展备受看好。附近一带的屋业值价前景自然也是不言而喻。舒缓槟岛开山填海 具高潜能

C生活港2020.07.18

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在人口逐年增加、商业活动持续发展下,土地开发濒临饱和的槟岛唯有开发山坡和填海增加土地供应,但其实槟城“土地储备”优渥,在对岸佔地6717英亩的峇都交湾,被指是舒缓槟岛“削山填海”,最理想的替代区域。

峇都交湾在未来10年的发展备受看好。附近一带的屋业值价前景自然也是不言而喻。

舒缓槟岛开山填海 具高潜能枢纽地带

填海工程对自然环境及生态的影响,渐为社会大众关注,近年渔民极力反对在槟岛南部展开填海工程的声音不绝于耳,填海计划等于将他们推向远海捕鱼,影响生计。

武吉淡汶区州议员吴俊益认为,要舒缓槟岛开发山坡和填海的压力,就必须有一个替代的发展地段,而峇都交湾桂花城就是最合适、也最有潜能的区域。

他指出,如果槟州只是一个岛屿,则开山填海的政策无法避免,但槟州还有威省属地,尤其是峇都交湾,地点策略地阔人稀,而且早已被圈定作为槟州第三卫星市,发展成未来的城市重心只是顺水推舟。

槟岛地位无法取代

据了解,槟州发展机构在峇都交湾一带拥有4525.9英亩的土地,其中峇都交湾2946英亩土地是综合发展、可负担房屋及工业区、东部地带622.6英亩也是综合发展及工业区。

吴俊益说,从峇都交湾去峇六拜机场只有30至45分钟、上南北大道仅5分钟、去峇六拜工业区、武吉敏惹工业区和科学园也只有半小时的车程,是非常适合和高潜能的枢纽地带。

“我同意州政府先提供代替方案,让投资者和槟民决定是要将峇都交湾打造成适合居住、经商、设厂的未来都市,还是要继续开山填海。”

他强调,槟岛有300多年历史,州政府行政中心、金融中心和40多年成熟的工业区、工业鍊,也有国际机场,不管未来发展如何,只要不是涉及“迁都”的政治决定,槟岛的地位是无法被取代的。

“目前峇都交湾只有新欣品牌城,走的是中高档服饰和宜家家具城,商业还不足多样化;工业方面还在如火如荼兴建厂房,要看到峇都交湾成型为都会城市,估计还要5至10年时间。”

他认为,峇都交湾也被定位为多媒体超级走廊,必须有高科技服务和工业发展。东部(二桥方向)和南部(科学园方向)必须规划开闢更多没有污染的高科技工业。

“工业能製造庞大的工作机会,当有工业进来,就需要大量的工程师、行政人员和熟练的技术人员,他们工作稳定之后就会增加对屋业的需求。所以,当工业一启动,Aspen、Ecoworld、Paramout三间上市房业发展商也开启建屋工程了。”

26年前圈定卫星市 30年打造都市面貌

峇都交湾是在1993年被圈定为槟州卫星市,预计要用30年时间即在2023年呈现都市面貌,但在初期15年,基于交通不便利,计划走得非常缓慢,甚至是裹足不前的。在1993至2000年期间,桂花城内的工程包括桥樑、廉价屋和槟州体育场。

吴俊益说,美国美光科技有限公司 (Micron Technology)今年将会在峇都交湾工业区,设立半导体储存及影像产品制造厂,预计2年内竣工,可提供1000个就业机会。当Mircon进来之后,本地和外资零件厂也会跟着进来,工业就会接鍊定型。

二桥通车屋价翻倍

吴俊益指出,很多本区传统发展商都不看好峇都交湾的发展,但第二槟桥通车后,桂花城2个住宅花园的廉价屋屋价都翻倍涨,这2年新兴的几个房产业普遍销售都大卖,令他们大跌眼镜。

“对这些发展商来说,北海、大山脚区的屋价怎样都会比峇都交湾好,而且目前全国房产业处于严冬,峇都交湾的新兴房屋也未必乐观,但它却能逆流而上成绩非常抢眼,成为全国的焦点,证明它是一个特别的产业市场。”

“以前槟州发展机构兴建的住宅花园, CEMPAKA、MUTIARA TANJUNG是10万令吉以下的双层排屋,属于廉价屋,已经从9万9000涨至20万令吉。VILLA TANJUNG PERMAI的屋价比较高一些,也是涨幅很大。”

加强衔接两岸交通 公车捷运连接各区

吴俊益认为,在交通方面州政府必须加强槟岛与峇都交湾两岸的公车捷运系统,从中减少路上的交通流量、提高免费巴士的效益、也让各个商业地带和机场能够连接。

“我在上次的州议会提过,槟州交通大蓝图首阶段必须推动峇都交湾衔接槟州机场、双溪尼蒙巴士总站以及光大路线服务,建议将拥有2559个停车位以及803摩多车位的Design village,做为“泊车转乘”站。Design village也有足够的巴士停车位。”

“目前只有峇都交湾去大山脚的巴士是收费的,免费的CAT去珍珠城和宜家,不管是付费或是免费,都必须衔接机场以减少车辆用二桥。”

他说,在IKEA开张之前,他一直鼓励民众用二桥进来峇都交湾,所以到现在没有发生严重的交通阻塞。但有利也有弊,宜家开张后,峇都交湾的海鲜业比武吉淡汶好,希望峇都交湾路的桥樑扩建之后,车辆回流使用武吉淡汶路。

在休闲设施方面,吴俊益一直在推动毗邻的阿曼岛旅游,未来他也计划发展峇都交湾。 

可负担屋已售出82% 1000平方呎严重滞销

州政府在峇都交湾规划200多依格地段兴建1万1800间可负担房屋。苏莉亚第一期有520个单位,据知售出82%,剩下92个单位,5间店铺单位售罄,1000平方呎售价20万令吉的剩90间、900平方呎售价16万8000令吉剩1间、800平方呎售价7万2500令吉剩1间。

这个数据显示1000平方呎单位是严重滞销的。吴俊益强调,他已经联络槟州发展机构安排会议深入探讨这个课题,讨论需不需要修改接下来的计划,将1000平方呎的单位和8、900平方呎单位区分隔区。

“这并非要区分阶级,而是管理费是以方呎计算,不同的房屋单位所缴交的管理费用也不同,但设备是一样的,所以一定要区分。如果不区分,20万令吉其实可以选择私人发展界的服务型公寓,在外观设计、社区定位和设备都有所差异。”

他表示曾在州议会提过,州政府应该先解决所有现有廉价组屋空缺、没有共管委员会,即使有也无法实际管理的问题,与其兴建更多的可负担房屋,不如想办法解决现有的组屋问题。

“之前服务型公寓完全不被威省人考虑,但现在基于价格、设计、定位、设备的考量,他们宁愿选择服务型公寓,没有考虑到服务型公寓是以商业单位归类,往后较高的水电费、门牌税和管理费问题。”

社区仅10传统店屋 公共设备较为落后

正在大兴土木的峇都交湾,其实欠缺很多设备,例如巴剎、菜市、油站、诊疗所、卫生所、小贩中心、邮政局,目前在旧社区只有10间传统店屋而已。公共设备比其他地区还要落后。

峇都交湾旧社区有5个花园、2个马来甘榜和1个华人甘榜等,大概有10个住宅区,但就只有10间传统店屋,所以杂货店、迷你市场、理髮店、咖啡店不足,衍生路边餐问题,之前也发生一些居民将住家充做店铺结果被取缔拆除。

吴俊益强调,诊疗所、学校、邮政局等服务机构是城市管理的基本设施,必须与工商业等工程同步规划发展,避免失衡。

“卫生部已经圈定在峇都交建一间医院,双溪峇甲医院则会保留,至于地点还没有落实。众所週知,北海的光育华小将会搬迁到这里。”

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